COMUNE DI
CINQUEFRONDI
(Provincia di Reggio Calabria)
PIANO PLANIVOLUMETRICO
ZONA “C5 – RECUPERO URBANISTICO”
CONTRADA “VIOLELLE”
*
* * *
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
* *
* *
1) – PREMESSA
Il
presente Piano Planivolumetrico è stato redatto in esecuzione e in conformità
al Programma di Fabbricazione vigente nel Comune di Cinquefrondi (RC),
approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale della Calabria n°
580 del 27 Maggio 1994, nonché alla successiva
variante approvata dal Dipartimento Urbanistica – Settore Pianificazione e
Programmazione Urbanistica - con Decreto n° 1678 del 26 Febbraio 2004.
L’articolo
28 delle Norme Tecniche di Attuazione del Programma di
Fabbricazione: “Recupero urbanistico degli insediamenti abusivi di cui all’articolo 29
della legge 28 Febbraio 1985, n° 47 con piani di sistemazione volumetrica” prescrive che tali piani attuativi siano
esclusivamente di iniziativa pubblica.
2) - LA ZONA C5: CONTRADA “VIOLELLE”
Nella
zona “C5 – Recupero urbanistico” -
Contrada “Violelle” - oggetto
del presente Piano, esistono lotti già edificati, con regolare titolo
abilitativo o abusivamente, e lotti liberi.
Per i
lotti già edificati in maniera abusiva sono previste norme per il recupero
urbanistico dei singoli fabbricati, attraverso lo studio e la previsione di indicazioni utili alla conclusione delle pratiche di
Condono Edilizio già presentate, o in corso di presentazione all’Ufficio
Tecnico Comunale, secondo le leggi nazionali e/o regionali vigenti in tema di
condono edilizio: [Legge 28 Febbraio 1985, n° 47; (1° Condono)] – [Legge 23
Dicembre 1994, n° 724 - articolo 39 (2° Condono)] – [Legge 24 Novembre 2003, n°
326 - articolo 32 (3° Condono)].
Norme
particolari sono previste per interventi sugli edifici esistenti.
Per i lotti
liberi sono previste norme particolari e di dettaglio per la loro edificazione,
in coerenza con quanto previsto dalle Norme Tecniche di Attuazione
del vigente Programma di Fabbricazione.
3) - LOTTI EDIFICATI
I lotti
edificati si distinguono in:
3.1 - Fabbricati realizzati con regolare
titolo abitativo;
3.2 - Fabbricati abusivi per i quali è stata presentata regolare domanda di Condono Edilizio ai
sensi della legge 28 Febbraio 1985, n° 47; (1° Condono);
3.3 - Fabbricati abusivi per i quali è stata presentata regolare domanda di Condono Edilizio ai
sensi dell’articolo 39 della legge 23 Dicembre 1994, n° 724 (2° Condono), o
dell’articolo 32 della legge 24 Novembre 2003, n° 326 (3° Condono);
3.4 - Fabbricati abusivi per i quali non è stata presentata domanda di Condono edilizio.
4) – PROCEDURE PER IL
RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE
4.1 - I
fabbricati realizzati con regolare titolo
abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire) di cui
al punto 3.1 vengono recepiti, ammessi e confermati
nel presente studio planivolumetrico.
4.2 - Per i
fabbricati abusivi per i quali è stata presentata regolare domanda di condono
edilizio ai sensi della legge 28 Febbraio 1985, n° 47 “Norme in materia di
controllo dell’attività urbanistico-edilizia,
sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” (1° Condono) occorre completare la
domanda di condono da parte dei richiedenti, allegando
tutti gli elaborati richiesti dalle norme vigenti, con conseguente rilascio del
Permesso di Costruire in Sanatoria, senza altre particolari formalità.
4.3 - Per i
fabbricati abusivi per i quali è stata presentata regolare domanda di condono
edilizio ai sensi dell’articolo 39 della legge 23 Dicembre 1994, n° 724 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica“ (2° Condono) e dell’articolo 32 della
legge 24 Novembre 2003, n° 326 “Conversione in legge, con modificazioni del
decreto-legge30 Settembre 2003, n° 269 recante disposizioni urgenti per
favorire lo sviluppo e la correzione dell’andamento dei conti pubblici“ (3° Condono) i richiedenti devono
completare la domanda di condono allegando tutti gli elaborati richiesti dalle
leggi di riferimento e devono inoltre cedere gratuitamente al Comune e/o
monetizzare le aree necessarie, prima del rilascio del Permesso di Costruire in
Sanatoria, per come prescritto dagli articoli seguenti.
4.4 - Per i
fabbricati abusivi, per i quali non è stata presentata alcuna domanda di
condono edilizio, i richiedenti possono ottenere il Permesso di Costruire in
Sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del Decreto Presidente della Repubblica 06
Giugno 2001, n° 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari
in materia edilizia” e s.m.i., se il fabbricato è
conforme alla totalità delle Norme di Attuazione del presente Piano Planivolumetrico,
previa cessione gratuita al Comune e/o monetizzazione delle aree necessarie,
prima del rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria, per come prescritto
dagli articoli seguenti.
5) -
INTERVENTI SU EDIFICI
ESISTENTI
5.1 - E’
consentita la demolizione parziale o totale del fabbricato per renderlo
conforme alle presenti norme tecniche, o al fine di ottenere il Permesso di
Costruire in Sanatoria.
5.2 - E’
consentita la demolizione totale e la successiva fedele ricostruzione del
fabbricato se regolarmente costruito con regolare titolo abilitativo o per il quale è stata già rilasciata la Concessione Edilizia in
Sanatoria o il Permesso di Costruire in Sanatoria.
5.3 - Se la
demolizione viene seguita da ricostruzione non fedele,
prevedendo una forma planimetrica diversa ma sempre nella piena osservanza
delle norme del presente Piano Planivolumetrico, non è necessario effettuare
ulteriore cessione e/o monetizzazione di aree relativamente al volume già
esistente e assentito.
6) - LOTTI LIBERI
6.1 - Per i lotti liberi
l’edificazione dovrà avvenire secondo le seguenti prescrizioni:
6.1.1 - Per
quanto riguarda le definizioni di:
-
indice di fabbricabilità;
-
rapporto di copertura;
-
altezza;
-
volume;
-
distanza minima;
-
area per servizi pubblici, ecc.
si rimanda
alle Norme Tecniche di Attuazione - Capo II - “Parametri urbanistici ed edilizi” allegate al Programma di Fabbricazione
vigente.
* * Destinazione d’uso:
I fabbricati devono essere destinati
prevalentemente alla residenza, sono consentiti uffici, locali ad esercizi
pubblici, negozi, magazzini e laboratori per la lavorazione e commercializzazione di prodotti agricoli e artigianali
purché siano innocui per l’igiene pubblica, non producano rumori, esalazioni o
scarichi molesti o dannosi.
* * Tipo Edilizio:
Tipologie
libere secondo le indicazioni del presente studio planivolumetrico.
*
* Procedura d’intervento
Rilascio Permesso di Costruire previa cessione gratuita e/o
monetizzazione delle aree per viabilità, servizi, spazi di verde e parcheggi
pubblici, per come di
seguito indicato.
* * Parametri:
If = 2,00 mc/mq
Rc = 50 %
H = 10,60 m (massimo
tre piani)
V = Il volume
consentito si calcola sulla base della superficie del lotto al netto delle
strade e includendo le aree per standards da cedere e/o monetizzare al Comune.
Per le
strade individuate dal Comune successivamente
all’approvazione del Programma di Fabbricazione avvenuta con Decreto del
Presidente della Giunta Regionale n° 580 del 27 Maggio 1994, la volumetria sarà
calcolata al lordo delle strade e aree per standards da cedere e/o monetizzare
al Comune.
* * Distanze minime:
Dai
confini:
5,00 ml o in aderenza su un solo confine.
Dai
fabbricati:
di norma 10,00 ml
Dalle
strade
a) 7,00 ml dalla S.S. 281 per Polistena
b) 5,00
dalle altre strade
Dalla
ferrovia:
30,00 ml dalla rotaia più vicina, derogabili a 6,00 ml
previa
autorizzazione dell’Ente Ferrovie della Calabria.
* * Parcheggi:
PPR = 1 mq per ogni 10 mc di edificato vuoto per
pieno
PPNR = 1 posto macchina per ogni 15 mq di superficie
utile destinata ad usi non residenziali.
* *
Aree per servizi pubblici (ASP):
Da cedere gratuitamente al Comune e/o monetizzare, con un minimo di 20,00 m²/abitante, con le seguenti
specificazioni:
(Volume/ per abitante = 100 m³, fissato con deliberazione del
Consiglio Comunale del Comune di Cinquefrondi n° 46 del 28 Novembre 1998);
(Volume/altezza media = 100 m³/3,20 m = 31,25
m²)
* ResidenzIALE:
- m² 20,00 da cedere gratuitamente al
Comune e/o monetizzare per ogni 30,00 m² di superficie complessiva, calcolata
secondo il D.M. LL. PP. 10 Maggio 1977, n° 801 “Determinazione del costo di costruzione di
nuovi edifici”, (rapporto 2/3);
* Artigianale:
-
m² 22,50 da
cedere gratuitamente al Comune e/o monetizzare per ogni 30,00 m² di superficie
complessiva, calcolata secondo il D. M. LL. PP. 10 Maggio
1977 “Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici”,
(rapporto 3/4);
*
Commerciale:
-
m² 30,00 da
cedere gratuitamente al Comune e/o monetizzare per ogni 30,00 m² di superficie
complessiva, calcolata secondo il D.M. LL. PP. 10
Maggio 1977 “Determinazione
del costo di costruzione di nuovi edifici“, (rapporto 1/1).
6.2 - Per poter essere cedute al Comune, e da questo accettate, le aree
devono possedere tutte le seguenti caratteristiche:
-
essere
funzionalmente utilizzabili;
-
essere adiacenti a
strade o altri spazi pubblici e da questi avere l’accesso;
-
essere di
superficie minima di 50,00 m², ritenuta area elementare per
nucleo di verde o sosta e parcheggio, ottenibile anche mediante accorpamento
tra lotti contigui e di diversi proprietari, purché l’impegno della cessione
del suolo sia contemporaneo.
In assenza di queste caratteristiche è obbligatoria la monetizzazione.
6.3 - Le
aree individuate nell’allegato n° 10 (Planivolumetrico di progetto) e riportate come aree da cedere al Comune dovranno essere cedute
prima del rilascio del Permesso di Costruire.
6.4 - Il valore del terreno sul quale calcolare la monetizzazione è
fissato in €/m² 38,00, valevole fino al 31 Dicembre 2005. Per gli anni successivi tale valore verrà ricapitalizzato e indicizzato annualmente sulla base
dell’aumento del costo della vita, secondo i dati annuali diffusi dall’ISTAT.
Per quanto
riguarda i fabbricati abusivi già realizzati di cui ai punti 3.3 e 3.4
dell’articolo 3 (Lotti edificati) per l’eventuale volumetria eccedente quella
consentita dalle presenti norme (2,00 m³/m²) da considerarsi in difformità al
Programma di Fabbricazione vigente, l’area da cedere al Comune e/o da
monetizzare, relativamente al volume eccedente, sarà
incrementata del 15 % (quindici per cento).
6.5 - Alla
richiesta del Permesso di Costruire dovrà essere allegato un atto unilaterale
d’obbligo, ai sensi del Decreto Presidente della Repubblica n° 445 del 28
Dicembre 2000, “Testo
Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di
documentazione amministrativa”
sottoscritto da tutti i proprietari del suolo, con il quale i medesimi si impegnano alla cessione e/o monetizzazione delle aree da
cedere al Comune.
6.6 - Il
Comune si riserva di valutare eventuali offerte di cessione, da parte del/i proprietario/i, di area ulteriore rispetto al minimo
prescritto, acquisendole con le stesse modalità e al medesimo prezzo di quello
stabilito ai sensi del presente articolo. La decisione, su
proposta del Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale, è demandata
all’approvazione da parte della giunta municipale. Il Permesso di Costruire verrà rilasciato dopo la formalizzazione della cessione e/o
monetizzazione delle aree per servizi o standards.
6.7 - Ai
fini della determinazione del volume edificabile è prevista e consentita la
perequazione delle superfici per lotti, ricadenti nella zona oggetto del
presente Piano Planivolumetrico (Zona “C5”), solo nel caso in cui il
proprietario ceda delle aree al Comune, per come
previsto nell’articolo “5” delle presenti Norme Tecniche di Attuazione.
6.8 - Gli introiti delle monetizzazioni di cui alle
presenti norme saranno vincolate per la realizzazione di opere di
urbanizzazione nella zona “Violelle” oggetto del presente Piano
Planivolumetrico o nelle immediate vicinanze di essa.
6.9 - Sono
previste le seguenti deroghe:
6.9.1- Ai
sensi dell’articolo 19 del Regolamento Edilizio vigente i lotti
individuati planimetricamente nell’allegato 10 del
Piano Planivolumetrico (ingombro massimo) sono consentite le
seguenti deroghe:
a)
- Distanze
minime dai confini:
5,00 metri o in aderenza su massimo due confini;
(invece che
su un solo confine)
b)
- Distanza
minima dalle strade:
3,00 metri, (escluso dal Viale S. Pertini la cui distanza resta
stabilita in m 7,00), (invece che 5,00 metri)
6.9.2 -
Altre eventuali deroghe potranno essere approvate dal Consiglio Comunale ai
sensi dell’articolo 19 del Regolamento Edilizio vigente.
6.10 - Nei
lotti liberi dove insistono baracche e/o modesti e precari fabbricati, per i
quali è prescritta nell’allegato 10, la loro
demolizione, questa dovrà avvenire preventivamente al rilascio del Permesso di
Costruire per la realizzazione del nuovo fabbricato.
7) - ITER DI
APPROVAZIONE
7.1 -
L’iter di approvazione del presente Piano
Planivolumetrico avverrà secondo le seguenti fasi:
-
Adozione;
-
Pubblicazione;
-
Approvazione
finale.
7.2 -
Adozione da parte
del Consiglio Comunale
Il presente
Piano Planivolumetrico, ai sensi dell’art. 28, lettera i) delle Norme Tecniche di Attuazione
del vigente Programma di Fabbricazione, verrà adottato dal Consiglio Comunale.
7.3 - Pubblicazione
La notifica
alle ditte interessate dallo studio Planivolumetrico, prevista dall’articolo
28, lettera i) delle Norme Tecniche di
Attuazione del vigente Programma di Fabbricazione, si intende sostituita
dalla pubblicazione dello stesso per quindici giorni
consecutivi all’Albo Pretorio del Comune e dall’affissione di pubblici
manifesti, con particolare attenzione nella zona interessata.
Durante
tale periodo, e nei successivi quindici giorni, è possibile la presentazione di
“osservazioni” esclusivamente da parte
dei cittadini interessati dal Piano Planivolumetrico. Tali osservazioni
dovranno essere presentate in duplice copia con allegato stralcio della zona
interessata.
Le
osservazioni prodotte saranno vagliate dal Consiglio Comunale prima della fase di approvazione definitiva de Piano Planivolumetrico.
7.4 - Approvazione
finale da parte del Consiglio
Comunale
Il presente
Piano Planivolumetrico diverrà pienamente operativo dopo l’esecutività della
delibera di approvazione da parte
del Consiglio Comunale.
Cinquefrondi Gennaio 2005
I
progettisti:
Arch. Maurizio Carlino
Ing. Giovanni Celea
P. A. Michele Condò
Geom. Antonio Papasidero
Geom. Giuseppe Silipo
Geom. Andrea Agostino
Geom. Antonio Galatà